ההון העצמי למשכנתא הוא סכום הכסף שאנו צריכים להביא מהחשבון שלנו, כאשר אנחנו מעוניינים לקחת משכנתא עבור רכישת דירה חדשה. סכום זה אמור להעיד לבנק שיש לנו את היכולת הכלכלית להחזיר את ההלוואה, וכמובן שככל שסכום הלוואת המשכנתא שניקח יהיה נמוך יותר, נוכל לעמוד בתשלום ההחזר החודשי ביתר קלות מבלי שהמשכנתא תכביד עלינו.
להון העצמי יש גם השפעה על התנאים ללקיחת המשכנתא וביניהם תמהיל המשכנתא וגובה הריבית של ההלוואה. בנק ישראל קבע לבנקים רף מינימלי של הון עצמי בהלוואת משכנתא, בהתאם למחיר הדירה ומצבו של הרוכש. ההון העצמי נגזר כאחוז משתנה ממחיר הדירה על פי החלוקה הבאה:
- דירה ראשונה – נדרש 25% הון עצמי מערך הדירה.
- משפרי דיור – נדרש 30% הון עצמי מערך הדירה.
- דירה להשקעה – נדרש 50% הון עצמי מערך הדירה.
מתחייבים להצעה הזולה ביותר בביטוח משכנתא
ככול שסכום ההון העצמי שנוכל לגייס יהיה גבוה יותר, כך ישתפרו תנאי המשכנתא שנקבל. ככל שהסכום שנעמיד יהיה נמוך יותר, תנאי המשכנתא כמו הריבית ותקופת ההחזר צפויים להיות פחות אטרקטיביים. הסיבה להבדלים היא שאם ההון העצמי של הרוכשים קטן ונדרשת משכנתא גדולה יותר, המשמעות היא סיכון גדול יותר עבור הבנק המלווה. כאשר רמת הסיכון עולה, גם המחיר עולה וזה משתקף בריבית שנקבל על המשכנתא.
לאור זאת, בנק ישראל הנחה את הבנקים לקבוע את רמת הסיכון בהלוואות משכנתא, על פי גובה ההון העצמי של רוכשי הנכס. הבנק המרכזי קבע מדרגות סיכון שלפיהן:
- הון עצמי בסך 55% או יותר מערך הנכס יזכה את הלווים בריביות נמוכות למשכנתא.
- הון עצמי בסך 40% עד 55% מערך הנכס יזכה בריביות ברמה בינונית.
- הון עצמי של 25% עד 40% מערך הנכס ייחשב לרמת סיכון גבוהה עם ריביות גבוהות.
איך משיגים הון עצמי למשכנתא?
רוב רוכשי הדירות אינם מחזיקים בחשבון הבנק שלהם סכומי כסף גדולים ונזילים רק עבור היום שבו יצטרכו לרכוש דירה חדשה. מלבד האופציה הברורה להיעזר בהורים או במשפחה המורחבת כדי להשיג את ההון הדרוש, יש עוד כמה אפשרויות להשיג את הסכום המינימלי עבור משכנתא, כאשר לכל אפשרות יתרונות וחסרונות.
משיכת חסכונות מהבנק:
אם ברשותכם חסכונות, מומלץ להשתמש בהם להעמדת הון עצמי. העמדת הון עצמי של יותר מ-55%, תעניק ריביות אטרקטיביות שלא תקבלו בריבית על החסכונות שלכם בבנק.
הלוואה על חשבון כספי הפנסיה או קרן ההשתלמות:
הלוואות אלו ניתנות לרוב בתנאים מצוינים מאחר ולגופים המלווים יש את כספי החיסכון שלכם כבטוחה. אם לא תעמדו בהחזרים הם פשוט ייקחו את הכסף מהחיסכון. כך הכספים מממשיכים לצבור ריבית בזמן שאתם מחזירים את ההלוואה בתשלומים.
הלוואה מהבנק:
לקיחת הלוואה מהבנק אינה השיטה הכי מומלצת, אך לעתים פשוט אין ברירה. הלוואה כזו תשפיע על סף ההתחייבויות שלכם כלפי הבנק (אובליגו) וזה עשוי להשפיע על יכולת קבלת האשראי שלכם בעתיד. בנוסף, הבנקים עלולים לפקפק ביכולת ההחזר שלכם אם לקחתם הלוואה ולא לאשר את המשכנתא.
הלוואה במימון חוץ בנקאי:
אמנם הלוואות חוץ בנקאיות לא משפיעות על האובליגו שלכם בבנק, אך הן ניתנות בריביות גבוהות יותר מהלוואות הבנקים. עם זאת, תנאיהן בדרך כלל גמישים יותר.
שעבוד נכס קיים:
אם ברשות ההורים שלכם דירה שכבר סיימו או כמעט סיימו לשלם עבורה את המשכנתא, הם יכולים לקבל עד 50% משווי הנכס כהלוואה לטובת הון עצמי למשכנתא. יחד עם זאת, מדובר בפתרון מעט בעייתי שכן הם יצטרכו להחזיר שתי הלוואות במקביל.
מומלץ שתבדקו האם אתם זכאים לסיוע בקבלת משכנתא ממשרד השיכון, אשר ישפיע לטובה גם על גובה ההון העצמי שתידרשו להעמיד עבורה.
איך תדעו מהו ההון העצמי הנדרש למשכנתא שלכם?
אחת הדרכים הקלות והפשוטות מהו ההון העצמי הנדרש היא להשתמש במחשבון הון עצמי למשכנתא. הוא יספק עבורכם את הנתון הרצוי לאחר בירור מספר פרטים על גובה המשכנתא שבה אתם מעוניינים וכן בירור לגבי מצבכם הפיננסי כמו הלוואות פתוחות קיימות, שכר נטו של התא המשפחתי ועוד. אם עדיין אין בבעלותכם דירה, מומלץ שתבדקו האם אתם זכאים לסיוע בקבלת משכנתא ממשרד השיכון, אשר ישפיע לטובה גם על גובה ההון העצמי שתידרשו להעמיד עבורה.
