הלוואת המשכנתא מורכבת ממספר הלוואות בתנאים שונים. ההרכב הייחודי של כל אחת נקרא תמהיל המשכנתא והוא יכול להשפיע על גובה המשכנתא כולה. התמהיל משתנה בהתאם למאפיינים אישיים של הלווים ושל תנאי השוק, הריבית והמדד. אם אתם צפויים להרכיב תמהיל משכנתא ב-2017, אלה הדברים שכדאי שתדעו.

ההחזר החודשי הממוצע למשכנתא בישראל עומד על 3,260 שקלים, על-פי נתונים שפרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בדצמבר 2016. עוד עולה כי בעשירון העליון ההחזר הממוצע הוא 5,369 שקלים, בעוד שבעשירון התחתון הממוצע הוא 1,464 שקלים, כאשר נתונים אלה מתייחסים לשנת 2015. בין אם גובה ההחזר גבוה מאוד ובין אם הוא נמוך מאוד, החזר המשכנתא מהווה חלק נכבד מההוצאה המשפחתית לאורך שנים. תמהיל המשכנתא, כלומר, תנאי ההלוואות השונות המרכיבות את סך כל המשכנתא, הוא בעל השלכות פיננסיות משמעותיות וארוכות טווח על המשפחה.

הבנקים למשכנתאות מציעים כ-30 מסלולים אשר נבדלים ביניהם באופן חישוב ההחזר. כיום מקובל ומומלץ לבנות תמהיל משכנתא, כלומר להרכיב משכנתא אישית שמחולקת לכמה מסלולים, במטרה לפזר סיכונים ולהיערך לתרחישים כלכליים שונים – ציבוריים ואישיים – שעשויים להתממש.

מושגים בסיסיים שחשוב להכיר

משכנתא הלוואה כספית כנגד שעבוד של נכס נדל"ני כבטוחה להחזר החוב. בדרך כלל ההלוואה ניתנת לטווח ארוך (בין 5 ל-30 שנה) עבור קניית הנכס או שיפוצו, אבל היא יכולה לשמש גם למטרות אחרות.

ריבית פריים – הריבית שעל בסיסה מתומחרות עסקאות פיננסיות כמו הלוואות ופקדונות. ריבית הפריים מחושבת על בסיס הריבית שמפרסם בנק ישראל אחת לחודש, בתוספת 1.5%. אם למשל ריבית בנק ישראל היא 1%, אז ריבית הפריים תהיה 2.5%. בדרך כלל בעסקאות נקבעת ריבית פריים בתוספת X (פריים פלוס X) או בהפחתת X (פריים מינוס X).

מדד המחירים לצרכן – מדד שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ב-15 לכל חודש עבור החודש הקודם. המדד משקף את אחוז השינוי במחירו של סל מוצרים ושירותים קבוע שמייצג את צריכת משקי הבית. המדד משמש לקביעת תוספת היוקר, לתעריפי השכר, להצמדות של עסקאות כלכליות (כמו הלוואות ותוכניות חיסכון) וכדומה.

מסלולי המשכנתא הנפוצים

כדי להבין איך לבנות תמהיל משכנתא, יש להכיר תחילה כמה מהמסלולים העיקריים:

פריים: מסלול מבוקש שאינו צמוד למדד ומאפשר לפרוע ולמחזר אותו ללא קנסות. בסביבת ריבית נמוכה כמו בשנים האחרונות, הריבית במסלול אטרקטיבית יחסית, אבל אם וכאשר הריבית במשק תעלה – ההחזרים יתייקרו בהתאם.

ריבית קבועה לא צמודה למדד (קל"צ): בזכות העובדה שאינו צמוד למדד והריבית שלא משתנה, נחשב למסלול יציב ללא שינויים בהחזר החודשי. אולם הריבית עשויה להיות גבוהה ופעמים רבות נדרשת עמלת פירעון במקרה של סילוק מוקדם.

ריבית קבועה צמודה למדד: מסלול יציב יחסית שהריבית בו בדרך כלל נמוכה יותר מהריבית הקודמת שהזכרנו, אבל אם המדדים יעלו קרן ההלוואה תתפח בהתאם וההחזרים יתייקרו. ההצמדה למדד משתלמת בתקופות שהמדד נמוך, אך יכולה לייקר מאוד אם וכאשר המדדים יעלו.

ריבית משתנה לא צמודה למדד: מלבד העובדה שאינו צמוד למדד, יתרונו של המסלול תלוי בגובה הריבית בו. כמו כן המסלול מאפשר נקודת יציאה כל חמש שנים, במקביל לעדכון הריבית (ישנם מסלולים עם תדירות עדכון שונה, אך זה אחד המסלולים הנפוצים). 

ריבית משתנה צמודה למדד: בשל האפשרות לעלייה משמעותית בריבית ובמדדים, נחשב למסלול בסיכון בינוני עד גבוה, אך עם זאת מאפשר נקודת יציאה כל חמש שנים במקביל לעדכון הריבית.

איך לבנות תמהיל משכנתא ב-2017?

באלו שיקולים יש להתחשב לבניית התמהיל?

חשוב לערוך אבחון פיננסי אישי בשביל להבין מהם השיקולים בלקיחת משכנתא, תוך התייחסות לרמת ההכנסות וההוצאות; יכולת ההחזר החודשית (הנוכחית והעתידית); ההרכב המשפחתי (העדכני והמתוכנן); יציבות המשכורות (והאם הן צפויות לגדול או להצטמצם); סיכוי לפיטורים; צפי לקבלת ירושה; וקיומם של חסכונות משפחתיים - היקפם ורמת הנזילות. מידע נחוץ נוסף מתייחס לשאלה אם הדירה אותה מבקשים לקנות מיועדת למגורים או להשקעה. כמו כן יש להתחשב ביכולת ובמוכנות של הלווים לקחת סיכון כלכלי.

אחד השיקולים החשובים בעת קביעת תמהיל המשכנתא הוא מצב המשק בעת לקיחת ההלוואה. בין היתר יש להתייחס לגובה המדד, גובה הריבית ושיעור האינפלציה העדכניים ואלו שנרשמו בתקופה שקדמה ללקיחת ההלוואה. כמו כן יש להתחשב בתחזיות למגמות הצפויות באותם מדדים.

אחד השיקולים החשובים בעת קביעת תמהיל המשכנתא הוא מצב המשק בעת לקיחת ההלוואה.

חשוב לדעת כי בנק ישראל קבע שורת מגבלות לגבי התמהיל במטרה להגן על הלווים מפני עלייה חדה מדי בסכומי ההחזר ואי יכולת לעמוד בהחזרים. בין היתר נאסר לכלול במשכנתא מסלול של ריבית משתנה עבור יותר מ-33% מסכום ההלוואה.

עקרונות מקובלים בקביעת התמהיל

בפועל, המשכנתא תהיה יקרה יותר ככל שהלווים יהיו זהירים ויבחרו במסלול יציב יותר ונטול סיכונים, כלומר יעדיפו ריבית קבועה ללא הצמדה למדד. אולם בזכות הרגולציה, הפיקוח והמגבלות של בנק ישראל, גם בחירה במסלולים שנחשבים לבעלי רמת סיכון גבוהה לא נחשבת למסוכנת באופן מופרז.

בשל היקף ההלוואה ומשך תקופת ההחזר, כל פער של חלקי אחוזים בתנאים (גם אם בעין בלתי מקצועית הוא נראה זניח) יכול להצטבר לאורך השנים לסכומים אדירים. התנאים משתנים לא רק בין המסלולים, אלא גם בין הבנקים. מכיוון שהבנקים מתחרים ביניהם על הלקוחות, חשוב לעשות סקר שוק יסודי שפעמים רבות מוכיח את עצמו כמשתלם מאוד לנוטלי המשכנתאות.

סקר שוק חיוני לערוך גם בקשר לביטוח המשכנתא. עם לקיחת משכנתא חובה לרכוש ביטוח שכולל שני מרכיבים: ביטוח נכס שמכסה נזקים שעלולים לפגוע בבית ולהוריד את ערכו באופן דרסטי, וביטוח חיים שמכסה את החזר המשכנתא במקרה פטירה של נוטל המשכנתא. ניתן לרכוש את הביטוח בכל חברות הביטוח או דרך הבנק, אך לא פעם לוקחי משכנתאות מתפתים לבצע את הביטוח דרך הבנק מתוך נוחות, לחץ זמן או חוסר מודעות. בזכות התחרות בשוק מוצעות בשנים האחרונות פוליסות משתלמות הרבה יותר מאלה של הבנק. וכשמדובר על 20 או 30 שנה – החיסכון מצטבר לסכומים גדולים מאוד. מעבר לגובה הפרמיה, חשוב להשוות גם את כלל התנאים והתוספות שהביטוחים מציעים. 

מתחייבים להצעה הזולה ביותר בביטוח משכנתא

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם:

 כל מה שרציתם לדעת על ביטוח משכנתא

מדריך מקוצר ללקיחת משכנתא

כיצד לוקחים משכנתא בצורה נכונה ומהי הדרך הבטוחה והטובה ביותר לכך בישראל?

כמה עולה ביטוח משכנתא?

הבנק דורש מהלווים לרכוש פוליסות ביטוח משכנתא, ביטוח אשר מתחלק לשני מישורים – ביטוח מבנה וביטוח חיים.

מה בין ביטוח חיים לביטוח משכנתא?

ביטוח חיים למשכנתא איננו ביטוח חיים פרטי רגיל. בכתבה זו תלמדו על ההבדלים בין השניים.

איך בוחרים משכנתא אופטימאלית?

מעוניינים לדעת באיזה מסלול כדאי לכם לבחור? היכנסו עכשיו לאתר ביטוח ישיר וקראו על האופציות העומדות בפניכם.

מיחזור משכנתא

מדוע משכנתא איננה "חתונה קתולית" וכיצד ניתן בכל זאת להתאים אותה במרוצת הזמן לנסיבות המשתנות

מילון מונחי משכנתא

שוקלים לקחת משכנתא? צריכים ביטוח? מבולבלים משלל המושגים? במילון מונחי המשכנתא תמצאו מגוון מונחים ומשגים שימושיים מעולם המשכנתא.