על מה נדבר בכתבה? 

על פי רוב, ישראלים אשר מעוניינים לרכוש נכסי מקרקעין אינם מסוגלים "לשים על השולחן" את מלוא הסכום הדרוש לעסקה. אי לכך, ובכדי לרכוש בית, רבים נעזרים בהלוואות משכנתא. הלוואות אלה, אשר בשנת 2013 ניטלו בישראל בסך של כ-53 מיליארד ₪, מאפשרות רכישת נכסים בהחזר חודשי קבוע למשך שנים רבות. היות ומשכנתא היא אחת ההלוואות הגדולות ביותר שאדם ייטול במהלך חייו (ובדרך כלל – הגדולה מכולן), בחירת מסלול משכנתא היא צעד שיש לבצע רק לאחר מחקר מעמיק.

בחירת מסלול משכנתא דורשת התייחסות לשלושה פרמטרים מרכזיים אשר מרכיבים את ההלוואה המיוחדת הזו:

  • גובה המשכנתא – סך הסכום שדרוש ללווה בכדי לרכוש את הנכס.
  • הריבית – מהי הריבית אשר הבנק דורש בגין ההלוואה.
  • ההחזר החודשי – מהו ההחזר שיהיה מוטל על הלווים לשלם מדי חודש ומהם הפרמטרים שמשפיעים עליו במסלול הרלוונטי.

בעת בחירת מסלול משכנתא, ישנם גם אלמנטים ספציפיים ללווים אשר יכולים להשפיע על ההחלטה. למשל, שיעור ההון העצמי שיש בידי הלווים ערב נטילת המשכנתא, תחזיות לגבי הכנסות עתידיות (לדוגמה – עלייה צפויה בשכר וכדומה), סכומי כסף משמעותיים שאמורים להתקבל בעתיד (כגון ירושה, פיצויי פרישה וכו'), אופי הלווים (מבחינת חששות מפני סיכונים כספיים בריביות משתנות) וכו'.

מסלול משכנתא – בחירה אינדיווידואלית

ניתן לראות בנקל כי בחירת מסלול משכנתא היא בראש ובראשונה עניין אישי ואינדיבידואלי. אי לכך, ולמרות שתמיד כדאי לשמוע המלצות וחוות דעת מחברים ובני משפחה, את בחירת המשכנתא צריך לעשות בהתאם למשק המשפחתי הספציפי (תוך כדי התחקות אחר כל הפרמטרים הרלבנטיים).

בנוסף, מומלץ כמובן להיוועץ עם אנשי מקצוע העוסקים בתחום. זאת, הן משום שיש בידם את הכלים הנכונים לבחון ברמה הפיננסית את כדאיותו של מסלול משכנתא כזה או אחר, והן משום שגורמים אלה מכירים היטב את שוק המשכנתאות (המשתנה באופן תדיר).

התחרות בין הבנקים

הלוואות משכנתא הן חלק מהותי ברווחיהם של הבנקים בישראל. נתונים שפורסמו לפני כארבע שנים במגזין הכלכלי "גלובס" מצביעים על כך שכ-10% מרווחי הבנקים מקורם בהלוואות משכנתא. ואכן, כאשר מדובר על סכומים כה משמעותיים, התחרות בין הבנקים השונים עובדת פעמים רבות לטובת הלקוח.

תונים שפורסמו לפני כארבע שנים במגזין הכלכלי "גלובס" מצביעים על כך שכ-10% מרווחי הבנקים מקורם בהלוואות משכנתא.


מומלץ לפנות לכמה בנקים ולשמוע על מספר מסלולים אופציונאליים. לאחר מכן, יש להשוות את הנתונים בדקדקנות ולבחור את המסלול המתאים לכם. בנוסף, ניתן לעיתים גם לנהל משא ומתן עם הבנק אשר משפר את תנאי ההלוואה. שימו לב, היות והלוואת משכנתא היא הלוואה בסכומים גבוהים, אפילו אחוזים ושברי אחוזים יכולים לקפל בתוכם חיסכון בעשרות אלפי שקלים.

איך בוחרים משכנתא אופטימאלית

 

הון עצמי ושיעור המימון

אחת השאלות המרכזיות שעולות בעת בחירת מסלול משכנתא הוא שיעור ההון העצמי הדרוש לטובת קבלת הלוואה בתנאים סבירים. על פי רוב, מומחי משכנתא מעריכים כי הלוואה נכונה תהיה בסך של עד כ-66% מערכו הכולל של הנכס המיועד. אולם, מיותר לציין כי סכום ההלוואה משתנה בהתאם למשק הבית הספציפי, המשכורות, משך המשכנתא וכדומה.


שימו לב, בנק ישראל מגביל את הלוואות המשכנתא שניתנות לרוכשי דירות על פי שלוש מדרגות – רכישת דירה ראשונה (עד 75%), מכירת דירה ישנה ורכישת דירה חדשה (עד 70%), ורכישת דירה נוספת (עד 50%). במידה ואין בידכם את ההון הדרוש, תוכלו להתייעץ עם מומחים בתחום לגבי משכנתאות באחוזי מימון גבוהים יותר.

בחירת הריבית המתאימה

מסלולי משכנתא בישראל נבדלים זה מזה בעיקר מבחינת הריבית על ההלוואה. הריבית משפיעה הן על ההחזר החודשי והן על גובה קרן המשכנתא. כמו כן, ריבית מושפעת לא רק מאופייה (קבועה או משתנה), אלא גם מאורך חיי המשכנתא. ככל שההלוואה ניטלת לתקופה ארוכה יותר, כך הריבית גדלה בהתאמה.


כיום, הבנקים מציעים ארבע סוגים עיקריים של ריביות על משכנתאות – קבועה, משתנה, ריבית פריים וצמודה למט"ח. כל אחד מהמסלולים השונים נהנה כמובן מיתרונות וחסרונות. האטרקטיביות מאחורי כל מסלול ומסלול משתנה בהתאם ללווה ולתקופה המדוברת. על פי נתוני בנק ישראל, מרבית מלוקחי המשכנתאות בישראל מעדיפים מסלולי משכנתא בריבית משתנה.

אורך חיי ההלוואה

אורך חייה של משכנתא ממוצעת בישראל עומד על כ-18 שנה. בדומה לכל הלוואה, גם בהלוואת משכנתא ישנה חשיבות רבה לתקופת ההחזר החודשי. ככל שהמשכנתא פרושה לשנים רבות יותר, כך עלותה תהיה גבוהה בהתאמה. למרות שישנו פיתוי מסוים "לעשות את זה הכי קצר שאפשר", משכנתאות לשנים מעטות עלולות להטיל עומס כלכלי משמעותי על הלווים במשך תקופה לא מבוטלת. בחירת האורך המתאים של מסלול המשכנתא תלויה אפוא בנסיבות הספציפיות של הלווים. יש לזכור כי במרבית המסלולים ניתן גם להתאים את תנאי ההלוואה לאחר מספר שנים באמצעות מחזור משכנתא.

תזרים המזומנים של הלווים

תזרים המזומנים של הלווים הוא פרמטר משמעותי בבחירת מסלול משכנתא. הוא משפיע בעיקר על יכולתם של הלווים לעמוד לאורך שנים בהחזר החודשי. בעת בחירת מסלול משכנתא, מוטל על הלווים לבחון היטב את הוצאות משק הבית, לא רק בהווה אלא גם עם צפייה לעתיד. לדוגמה – ילדים שייוולדו, משכורות שישתפרו, סכומי כסף אשר יתקבלו (למשל – מירושה או קרנות השתלמות) וכדומה.

מתחייבים להצעה הזולה ביותר בביטוח משכנתא

השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם:

 כל מה שרציתם לדעת על ביטוח משכנתא

מדריך מקוצר ללקיחת משכנתא

כיצד לוקחים משכנתא בצורה נכונה ומהי הדרך הבטוחה והטובה ביותר לכך בישראל?

כמה עולה ביטוח משכנתא?

הבנק דורש מהלווים לרכוש פוליסות ביטוח משכנתא, ביטוח אשר מתחלק לשני מישורים – ביטוח מבנה וביטוח חיים.

מה בין ביטוח חיים לביטוח משכנתא?

ביטוח חיים למשכנתא איננו ביטוח חיים פרטי רגיל. בכתבה זו תלמדו על ההבדלים בין השניים.

איך בוחרים משכנתא אופטימאלית?

מעוניינים לדעת באיזה מסלול כדאי לכם לבחור? היכנסו עכשיו לאתר ביטוח ישיר וקראו על האופציות העומדות בפניכם.

מיחזור משכנתא

מדוע משכנתא איננה "חתונה קתולית" וכיצד ניתן בכל זאת להתאים אותה במרוצת הזמן לנסיבות המשתנות

מילון מונחי משכנתא

שוקלים לקחת משכנתא? צריכים ביטוח? מבולבלים משלל המושגים? במילון מונחי המשכנתא תמצאו מגוון מונחים ומשגים שימושיים מעולם המשכנתא.