הלוואת משכנתא היא ההלוואה הגדולה והמשמעותית ביותר שאדם בישראל לוקח על עצמו במהלך חייו. אי לכך, בבואכם לבחור מסלול משכנתא, חשוב לזכור את הכלל המרכזי בעניין - תכנון, תכנון, תכנון. בעקבות התחרות העצומה בין הבנקים למשכנתאות, בחירה במסלול משכנתא היא למעשה בחירה מבין יותר מ-30 מסלולים שונים. בדרך כלל, מומלץ לחלק את תהליך בחירת מסלול המשכנתא לשלושה פרמטרים:
- מצבם הכלכלי והפיננסי של הלווים.
- סכום הנכס המיועד לרכישה והאם הוא מיועד למגורים או להשקעה.
- מסלולי משכנתא על הבדליהם השונים.
כל אחד מהפרמטרים האלו משפיע על האחרים ויכול להשפיע על ההחלטה הסופית. כמו כן, גם בחינה מדוקדקת של כל פרמטר דורשת התייחסות. לדוגמה, כאשר בוחנים את יכולתם הכלכלית של הלווים, חשוב להתמקד לא רק במצב הפיננסי הנוכחי ובהון העצמי, אלא גם בציפייה עתידית כמו האפשרות להתרחבות המשפחה, עלייה במשכורות, סכומי כסף עתידיים כגון ירושה, הכנסות מנכסים אחרים וכדומה.
מערכת השיקולים בנטילת משכנתא
מערכת השיקולים אשר עומדת מאחורי החלטה על בחירת מסלול משכנתא כוללת מרכיבים שונים. מרביתם נוגעים לאיתנות הפיננסית של הלווים ולצפי שלהם לגבי הכנסות עתידיות. בנוסף, יש לזכור כי כשם שאין משפחה אשר דומה לרעותה, כך אין משכנתא אחת אשר מתאימה לכולם. כלומר, בחירת מסלול משכנתא צריכה להיות בראש ובראשונה בחירה סובייקטיבית ואינדיבידואלית. כמו כן, חשוב לזכור שרכישת נכס איננה כוללת רק את מחירו של הבית כוללת הוצאות נוספות כגון מס רכישה, היטל השבחה, שכר טרחת עורך-דין, ביטוח משכנתא, עלויות עיצוב פנים ועוד.
הבנקים למשכנתאות בישראל נמצאים בתחרות מתמדת על כל לקוח ולקוח. כיום, הבנקים מציעים מסלולים אטרקטיביים ומשיקים כל הזמן תוכניות משכנתא חדשות וייחודיות. בנוסף, פעמים רבות ניתן לנהל מול הבנק משא ומתן אודות תנאי המשכנתא ולווים רבים מצליחים לשפר את תנאי ההלוואה ברמה ניכרת.
שימו לב, היות ומשכנתא היא הלוואה בסכומי עתק אשר ניטלת לתקופה ארוכה במיוחד (כ-18 שנים בממוצע בישראל), אפילו שברי אחוזים בודדים בסעיף מסוים יכולים לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים. המשמעות היא שבחירה מדויקת של מסלול משכנתא, הכוללת התייחסות ספציפית לכל אחד מהפרמטרים השונים, היא חובה ולא זכות.
מה האופי שלכם?
הלוואות משכנתא שונות זו מזו גם בהתאם לאופיים של הלווים. למעשה, ככל שהלווים מעוניינים לשמור על יציבות ונמנעים מסיכונים, כך מחירה של הלוואת הדיור יהיה גבוה בהתאמה. לדוגמה, לווים זהירים ייטו לכוון אל מסלולי משכנתאות בריבית קבועה, או ריבית קבועה שאינה צמודה למדד. מנגד, למרות הסיכון, מרבית מלוקחי ההלוואות בישראל בוחרים דווקא במסלולים בריבית משתנה או מסלולים משולבים - זאת בעקבות המחיר האטרקטיבי כמובן.
חשוב להדגיש שגם משכנתאות בריביות משתנות, אינן בהכרח מסוכנות ברמה חריגה. בנק ישראל והמפקח על הבנקים, דואגים לשמור על שוק המשכנתאות באמצעות תקנות, נהלים ורגולציה. בעקבות זאת, הבנקים מחויבים לכללים אשר אינם מאפשרים להם לעשות בכספי הלווים ככל העולה על רוחם. בנוסף, יותר ישראלים מבינים את החשיבות במחזור משכנתא. כלומר פתיחת תיק המשכנתא אחת לכמה שנים, ובדיקה מעמיקה לגבי המסלולים נוכח נסיבות החיים שהשתנו, ונוכח השינויים והתמורות במסלולי המשכנתא המוצעים בענף.
טעויות נפוצות בנטילת משכנתא
היות ותחום המשכנתאות הוא ענף מורכב ומסועף, הדורש התייחסות ספציפית לכל מקרה לגופו, מאחורי נטילת משכנתא עומדת מערכת ענפה ומסועפת של שיקולים מצטברים ומנוגדים. הנה כמה טעויות שמומלץ להימנע מהן:
- משכנתא היא הלוואה אישית - תנאי הלוואת משכנתא צריכים להתאים באופן ספציפי לנסיבותיהם האישיות של הלווים. מומלץ שלא להיעזר בחברים ובני משפחה, אלא רק בבעלי מקצוע הבקיאים בתחום. כמו כן, יש לדרוש מהבנק מסלול משכנתא ספציפי ומותאם אישית ככל הניתן.
- סקר שוק מעמיק - לווים רבים מתעצלים ואינם עורכים סקר שוק מעמיק הבוחן את מלוא האופציות שעל השולחן. מדובר בטעות נפוצה אשר מתעלמת מהתחרות האדירה בין הבנקים השונים.
- משא ומתן מול הבנק - מומחי משכנתאות יודעים להדגיש כי המסלול הראשוני שמוצע ללקוח אינו חקוק באבן. לא אחת, משא ומתן יכול לשפר את תנאי ההלוואה באופן ניכר.
- גיבוש פרופיל פיננסי - הפרופיל הפיננסי של הלווים צריך לכלול לא רק את חשיבות ההון הראשוני, אלא גם את ההכנסות ותזרים מזומנים בהווה ובעתיד. רק פרופיל פיננסי מדויק יוכל לסייע בהערכה נכונה של החזר חודשי מתאים.
- הלוואה לטווח ארוך - חשוב לזכור כי משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך שאורכה הממוצע בישראל הוא 18 שנה. אי לכך, בחירת מסלול משכנתא צריכה להתייחס לנושאים כגמו אינפלציה, שער הדולר, גובה הריבית וכדומה. משכנתאות אשר נראות לכאורה אטרקטיביות היום, עלולות להיות מעמסה בעוד כמה שנים. לכן מומלץ לפזר את הסיכונים ככל הניתן.
- אופוריה מוגזמת - פעמים רבות, לווים אשר מתעניינים בהלוואת משכנתא נמצאים במצב רוח מרומם וחיובי, מאחר והם נרגשים טרם רכישת בית חדש. אופוריה זו עלולה להיות מסוכנת ולבוא לידי ביטוי בבחירות פזיזות ולא מושכלות. יש לזכור כי למרות התחושה הטובה, משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך שצריכה להתייחס גם למצבים פיננסיים מורכבים בעתיד, כגון התרחבות המשפחה, נסיבות בריאותיות, פיטורין וכד'.
- חישוב ההחזר החודשי - נהוג לומר כי החזר חודשי למשכנתא צריך להיות כשליש מהכנסות הבית. למרות שמדובר בעוגן פופולרי, חשוב לבחון את הנושא לעומק. למשל, לבדוק לא רק מהן הכנסות הבית אלא גם מהן הוצאותיו.
- הוספת הוצאות נלוות – לווים רבים נוטים לבחון את מסלול המשכנתא רק מול עלות הדירה. הם אינם משקיעים תשומת לב ראויה להוצאות נוספות כגון עורכי-דין, הובלה, שיפוצים, ריהוט, עיצוב פנים וכדומה.
