אחרי תקופה קצרה של האטה בקצב מכירת הדירות בישראל, שוק הנדל"ן התעורר מחדש והחזיר את היקפי הלוואות המשכנתא למספרים הגבוהים שהתרגלנו לראות בשנים האחרונות. מאחר וסכום הלוואה ממוצע עומד על סביבות מיליון שקלים, ותקופת ההחזר מתפרסת על פני שנים ארוכות, יש משמעות כלכלית גדולה לכל סעיף בחוזה שנחתם מול הבנק, ולכל הוצאה נוספת כמו ביטוח משכנתא. אז כדי שתוכלו להיערך בצורה פיננסית נכונה ולקחת את המשכנתא הנכונה ביותר עבורכם, מוזמנים לקרוא את המדריך המלא לחישוב החזר המשכנתא.
כיצד מחשבים את מחיר המשכנתא?
בעיקרון חישוב מחיר המשכנתא מורכב מארבעה פרמטרים - סכום ההלוואה המקורי, הריבית השנתית תקופת ההחזר ומסלול ההחזר.
סכום הלוואה המקורי
בין אם מדובר בכסף שהצלחתם לחסוך או מתנה שקיבלתם מההורים, סכום מסוים מעלות הנכס תצרכו להביא מהבית, כאשר העיקרון הוא תמיד זהה - ככל שתצליחו לגייס סכום גבוה יותר, תוכלו לקחת הלוואה נמוכה יותר. המשמעות של הלוואה נמוכה יותר יכול להתבטא בתקופת החזר קצרה וריבית פחותה, עניין שכמובן יוזיל את עלות המשכנתא הסופית.
הריבית
הריבית היא שיעור מוסכם מההלוואה שהבנק גובה, ולכן היא למעשה מקור הרווח שלו עבור ההלוואה שנתן. מאחר ומדובר בהלוואה למשך שנים רבות, ולאורך תקופת ההלוואה הריבית יכולה לעלות או לרדת, יש לה השפעה גדולה על הסכום הסופי שתצטרכו להחזיר לבנק.
תקופת ההחזר
הערכת תקופת ההחזר מחייבת לקחת בחשבון את היכולת הכלכלית הנוכחית שלכם, אבל גם הערכה זהירה לגבי שינויים עתידיים כמו קידום בעבודה ועלייה בשכר, מענקים צפויים, חיסכון שניתן יהיה למשוך ואפילו ירושה. מנגד, גם הוצאות עתידיות נוספות צריכות להילקח בחשבון כמו התרחבות המשפחה או תרחיש של עליית ריבית.
מסלול התשלום
השווקים הפיננסיים הם דינמיים ויכולים לשנות מגמה במהירות. לכן כדי להקטין את הסיכון בהתחייבות למסלול החזר אחד, מקובל לפרוס את החזר המשכנתא למספר מסלולים הנבדלים בסוג הריבית. בין המסלולים העיקריים ניתן למצוא מסלול בריבית פריים, שמתבסס על ריבית בנק ישראל, מסלול בריבית קבועה צמודה למדד, מסלול בריבית קבועה שאינה צמודה למדד, מסלול בריבית המתעדכנת אחת לחמש שנים וכן הלאה.
כיצד בוחרים את מסלול ההחזר הנכון?
מאחר ומומלץ לבחור במספר מסלולים, כדי לגדר את הסיכונים הכרוכים בהלוואה לטווח כל כך ארוך, בחירת המסלולים הנכונים תלויה ברמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת, ובתנאי הריבית במשך תקופת ההחזר. למשל, אם אחד המסלולים שבחרתם הוא החזר בריבית פריים, כי חשבתם שהריבית צפויה לרדת אבל בפועל היא רק עלתה - במידה וחלקה בתמהיל הוא 33% בלבד, היא תשפיע פחות על ההחזר הכולל.
מה עושים מחשבוני המשכנתא?
משכנתא כוללת עולם מונחים מורכב וחישובים מתמטיים שעלולים להרתיע חלק מהאנשים. בדיוק לשם כך נוצרו מחשבוני המשכנתא - כלי חכם שמאפשר לראות את סכום ההחזר המשוער, לאחר שמזינים אליו מספר משתנים. עם הנתונים האלו ניתן "לשחק" ולראות כיצד כל שינוי בסכום ההלוואה, בתקופת ההחזר או בתמהיל המסלולים, משפיע על גובה ההחזר החודשי.
פרמטר נוסף שניתן להזין במחשבון הוא שיטת ההחזר - לפי לוח שפיצר, כלומר החזר קבוע מדי חודש שכולל גם את הקרן וגם את הריבית, או הלוואת בלון שמשמעותה תשלום חודשי של הריבית בלבד, כאשר קרן ההלוואה מוחזרת בסוף התקופה.
הלוואת המשכנתא היא העלות הגדולה ביותר ברכישת נכס, אבל חשוב לזכור שיש עלויות נלוות נוספות
מה חשוב לשאול לפני בחירת מסלול המשכנתא?
מחשבון המשכנתא הוא אמנם כלי חשוב המאפשר לנו להעריך את גובה ההחזר הצפוי, אך הוא לא יכול לקבל את ההחלטה במקומנו. בעיקרון כלל האצבע הוא שההחזר החודשי לא יעלה על שליש מההכנסה הפנויה של משק הבית, ולכן תרחיש שבו הריבית תמשיך לעלות, יכול גם להשפיע בסופו של דבר על הנכס שתבחרו לרכוש. גם לתקופת ההחזר יש משמעות גדולה, שכן חלק מההכנסה שלכם בשנים הבאות ילך להחזר ההלוואה, ולכן אתם צריכים לשאול את עצמכם - האם תוכלו לשלם על הנכס, ועדיין לשמר את רמת החיים הנוכחית?
לא לשכוח - יש עלויות נוספות
הלוואת המשכנתא היא כמובן העלות הגדולה ביותר ברכישת נכס, אבל חשוב לזכור שיש עלויות נלוות נוספות כמו מעבר דירה, שיפוץ במקרה הצורך, רכישת רהיטים חדשים וכמובן רכישת ביטוח משכנתא. מדובר בביטוח שהוא אחד מהתנאים של הבנק לקבלת ההלוואה, מאחר והוא כולל ביטוח חיים למשכנתא שמבטיח את החזר ההלוואה לבנק במקרה של מות אחד הלווים. כמו כן הוא כולל ביטוח מבנה למשכנתא המכסה מפני נזקים אפשריים למבנה או לחלקים הצמודים אליו.
בדיוק כמו בבחירת משכנתא, גם לפני רכישת ביטוח המשכנתא חשוב לבדוק מהי ההצעה המתאימה ביותר עבורכם, ולא להתפתות להצעה הראשונה שמוגשת. ביטוח ישיר למשל, מציעה מחיר אטרקטיבי ושירות מצוין לרוכשי ביטוח משכנתא, כך שתוכלו להיות בטוחים שיהיה מי שיטפל בכם ברגע האמת. אם כבר רכשתם ביטוח, עדיין תוכלו להסב את ביטוח המשכנתא באמצעות תהליך דיגיטלי מהיר ופשוט באתר.
