המשכנתא היא ההלוואה הגדולה והמשמעותית שתיקחו בחייכם, ולכן תופתעו לגלות כמה ישראלים ניגשים אליה בקלות ראש ומסתפקים רק בחישוב גובה המשכנתא או בסכום ההחזר הרצוי, כדי לקבל מושג כללי אודות העלות שלה, מספר ההחזרים החודשיים וגובהם. אחת הסיבות להקל בחשיבות המשכנתא היא חוסר ידע במושגים כלכליים שהופכים את כל הנושא למרתיע ומרוחק, וזוהי כמובן טעות שעלולה לעלות לכם הרבה מאוד כסף.
אפשרות ראשונה לחישוב משכנתא היא להיפגש עם יועץ משכנתאות של הבנק. החיסרון של אופציה זו הוא שלא בטוח שהיועץ ידאג לאינטרסים שלכם, ובנוסף אין לכם באמת אינדיקציה לגבי רמת המקצועיות שלו. אפשרות שנייה היא ללכת ליועץ משכנתאות פרטי מומלץ בתשלום. החיסרון של אופציה זו היא שיועץ מקצועי עם מוניטין יהיה יחסית יקר, אולם היתרון הוא שכסף זה יכול להיחסך בתשלומים עתידיים, עקב תמהיל משכנתא נכון שהוא יבנה עבורכם.
בכל מקרה תמיד מומלץ שתכירו בעצמיכם את המונחים המקצועיים של עולם המשכנתאות, ושתדעו איזה פרמטרים כדאי להביא בחשבון בחישוב המשכנתא, מהן שיטות החישוב של ההחזרים החודשיים ואילו הוצאות נלוות חייבים לקחת בחשבון, בואו נצא לדרך.
חישוב משכנתא: אילו אמצעים עומדים לרשותכם?
בשלב הראשון תוכלו לבדוק עצמאית את האפשרויות העומדות לרשותכם, בעזרת מגוון רחב של מחשבוני משכנתא שקיימים ברשת. המחשבונים יבקשו מכם להזין נתונים כמו סכום משכנתא והון עצמי, ואז הם יציגו כמה החזרים חודשיים נדרשים להחזר ההלוואה ומה גובהם, כדי שתוכלו לעמוד בהם.
מחשבון משכנתא אמור לסייע לכם למצוא תקציב מאוזן ונכון לאורך כל תקופת המשכנתא, שהיא הלוואה שנפרסת על פני שנים רבות. רצוי להיעזר במחשבונים משוכללים, היודעים לשקלל גם שימוש בלוחות סילוקין שונים ולהכניס לתמהיל את ההוצאות הנלוות.
פרמטרים בחישוב משכנתא
- כמה תעלה הדירה? גובה המשכנתא מושפע ממחיר הדירה שתרצו לקנות. כדי לדעת מהו גובה המשכנתא שתרצו לקחת, חשוב להבין קודם כל כמה כסף יש לכם וכמה עולה הנכס שתרצו לקנות.
- הון עצמי: אחד מהתנאים ללקיחת משכנתא הוא גובה ההון העצמי שלכם. ככל שהוא גבוה יותר, הלוואת משכנתא תהיה בתנאים טובים יותר ולהיפך.
- אחוז מימון המשכנתא: מהו אחוז ההלוואה מתוך עלות הדירה. לדוגמה, אם ברצונכם לקנות דירה במיליון שקל ויש לכם הון עצמי של 400 אלף שקל, תצטרכו לקחת עוד 600 אלף משכנתא, כלומר מימון של 60%.
- דירה ראשונה? על פי הנחיות בנק ישראל, הבנקים מוגבלים בהענקת משכנתא של עד 75% מערך הנכס ברכישת דירה ראשונה, משכנתא של עד 70% מערך הנכס במעבר מדירה קיימת לדירה חדשה, ומשכנתא של עד 50% מערך הנכס ברכישת דירה נוספת להשקעה. הגבלות אלו נועדו להקל במידת האפשר על רוכשי דירה ראשונה, ולהקשות על רוכשי דירה נוספת.
- ריבית ומסלולי החזר: ריבית המשכנתא היא פרמטר חשוב, אולם בשלב שבו תצטרכו לבחור מסלולי החזר, יש להתחשב בשינויים העתידיים של גובה הריבית, מדד המחירים לצרכן ומטבעות מט"ח עיקריים כמו דולר ויורו, רק בהתאם לכך ניתן לבחור מסלולים. כל המסלולים במשכנתא נושאים ריבית, אולם השאלה המרכזי היא מהי הריבית המשתלמת יותר כרגע ובעתיד: ריבית פריים, ריבית קבועה צמודה למדד, ריבית קבועה לא צמודה למדד או ריבית צמודה למט"ח. כל מסלול מתומחר אחרת, בהתאם לרמת הסיכון הגלומה בו לגוף המלווה. בנק ישראל אוסר על הבנקים לתת משכנתאות במסלול אחד בלבד, מאחר ובמקרה כזה אין לכם פיזור סיכונים. לכן מסלול ריבית משתנה, שהיה פופולרי במיוחד בשנים שבהן הריבית במשק הייתה כמעט אפסית, הוגבל לעד שני שלישים מתמהיל המשכנתא. אין ספק שמדובר בנושא מאוד מבלבל, ולכן כדאי לכם לשקול ללכת ליועץ משכנתאות מקצועי, אשר אינו מועסק על-ידי הבנק שמעניק לכם משכנתא.
- תקופת ההלוואה: סכום התשלומים החודשיים נגזר מיכולת ההחזר החודשית שלכם. אם תיקחו משכנתא עם החזרים חודשיים גדולים מדי, ייתכן ולא תוכלו לעמוד בהם ואז תחויבו בריבית פיגורים, ואפילו התערבות של הוצאה לפועל. חשוב מאוד לוודא תחילה כי אתם אכן מסוגלים לעמוד בהחזרים החודשיים, גם אם במחיר של פריסת המשכנתא על פני מספר רב יותר של שנים. בהקשר הזה, בנק ישראל הגביל את הבנקים לתקופה מרבית של עד 30 שנים, ומכאן שמספר ההחזרים החודשיים המקסימלי עומד על 360 תשלומים. הבנק קבע גם שהחזר המשכנתא החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה החודשית של לוקח ההלוואה. התוצאה היא שהחזר ברמה של 40%-50% נחשב כהלוואה בסיכון גבוה, ויעלה בהתאם את הריבית על המשכנתא. לכן אתם צריכים לשאוף להחזר חודשי שלא יעלה על 25%-30% מההכנסה החודשית שלכם.
שיטות לחישוב החזר משכנתא
גובה ההחזר החודשי במשכנתא נקבע לפי אחד משני לוחות סילוקין: לוח שפיצר או לוח קרן שווה כאשר לכל שיטה יש את היתרונות והחסרונות שלה.
לוח שפיצר הוא הנפוץ יותר על הלווים ועל הבנקים. לפי לוח זה התשלום החודשי יהיה קבוע, כאשר בשנים הראשונות של המשכנתא, רובו ישולם מהריבית על המשכנתא ורק מעט מסכום הקרן (גובה המשכנתא). המשמעות היא שהתשלומים הקבועים מעניקים ללווים ודאות לגבי ההוצאות הצפויות שלהם, אך הם משלמים יותר ריבית על המשכנתא. בנוסף, פירעון מוקדם של ההלוואה הוא לא משתלם, מאחר ורוב הקרן טרם שולמה.
בלוח קרן שווה ההחזרים החודשיים יהיו גבוהים בתחילת ההלוואה ונמוכים לקראת סופה. החיסרון הוא שמעט מאוד אנשים יכולים לעמוד בתשלומים גבוהים ולא קבועים, אבל תקופת ההלוואה של קרן שווה בדרך כלל תהיה קצרה יותר.
לחישוב המשכנתא יש להוסיף עלות ביטוח משכנתא, הכולל ביטוח חיים למקרה של מוות של אחד הלווים ועלות ביטוח מבנה לדירה
הוצאות נלוות לנטילת משכנתא
לווים רבים נוטים לשכוח או להדחיק את ההוצאות הללו, אבל הן עשויות להסתכם במאות אלפי שקלים, וחייבות להילקח בחשבון בעת חישוב משכנתא. הוצאות חד-פעמיות הן שכר טרחת עורך דין, עמלת פתיחת תיק (0.25% מגובה ההלוואה), עמלת רישום בטאבו, מס רכישה (1% משווי הנכס), תשלום לשמאי, תשלום לנוטריון ולעיתים גם תשלום למתווך דירות (1.5% עד 2% ממחיר הנכס).
לכל אלו עליכם להוסיף עלויות שיפוץ או תוספות לדירה, עלויות מעבר דירה, ביטוח דירה, רכישת רהיטים ומכשירי חשמל. כמובן שיש לקחת בחשבון גם עלות ביטוח משכנתא, הכולל ביטוח חיים למקרה של מוות של אחד הלווים וביטוח מבנה לדירה, הנועד לצמצם את הסיכון של הבנק שנתן את ההלוואה.
