רכישת דירה חדשה הוא תהליך שמלווה בהרבה חוסר וודאות - גובה המשכנתא, ביטוח המשכנתא, אנשי המקצוע שנידרש להתנהל מולם, שינויים ותוספות שנרצה לעשות לפני הכניסה, העברת החפצים וכד'. לצד העומס הגדול הנלווה לעסקת רכישת בית, דווקא לוח הסילוקין נותן לנו וודאות מסוימת לגבי תשלומי החזר המשכנתא שנצטרך לעמוד בהם לאורך השנים הבאות.
מה זה לוח סילוקין במשכנתא?
לוח סילוקין הוא למעשה טבלה שבה מפורט ההחזר החודשי שלכם לאורך כל תקופת המשכנתא עד ההחזר המלא של ההלוואה. הטבלה בנויה באופן שבו עבור כל חודש תוכלו לראות מהו גובה ההחזר החודשי, איזה חלק ממנו מוקדש לתשלום על חשבון הסכום המקורי של המשכנתא (הקרן), ואיזה לתשלום עבור הריבית. הטבלה גם סוכמת את ההחזר החודשי שלכם לאורך התקופה, כך שתוכלו לראות מה יהיה גובה ההחזר הכולל שתשלמו עבור הלוואת המשכנתא.
אילו לוחות סילוקין יש?
ישנן שתי שיטות עיקריות לחישוב לוח הסילוקין:
לוח סילוקין לפי שיטת שפיצר
על פי לוח שפיצר, פירעון ההלוואה כולל הריבית מחושב מראש ומחולק לתשלומים שווים, כך שגובה ההחזר החודשי נשאר קבוע לאורך כל חיי ההלוואה. בהלוואות צמודות מדד או מט"ח, נוספים לסכום ההחזר הקבוע גם הפרשי הצמדה ו/או שער. לוח שפיצר הוא לוח הסילוקין הנפוץ יותר להחזר משכנתא, והוא לרוב מועדף הן על ידי הלווים והן על ידי הבנקים.
לוח סילוקין לפי שיטת קרן שווה
בשיטת קרן שווה, גובה ההחזר החודשי הולך ויורד לאורך התקופה, על חשבון תשלום הריבית על ההלוואה. כיוון שבתחילת תקופת ההחזר סכום הקרן עדיין גבוה, ההחזרים החודשיים יהיו גבוהים יחסית, והם ילכו ויקטנו לאורך התקופה עד להחזר המלא של ההלוואה. בבנקים רבים לא משתמשים בשיטה זו ומציעים ללקוחות משכנתאות עם לוחות סילוקין לפי שפיצר בלבד.
מה זה גרייס והלוואת גישור?
בלוח שפיצר ובלוח קרן שווה תוכלו לשלב משכנתא עם גרייס או הלוואת גישור מלאה או חלקית. המשמעות של גרייס היא דחייה זמנית של החזרי המשכנתא לתקופה מוגדת מראש. בגרייס חלקי תשלמו במהלך תקופת הגרייס רק את גובה הריבית, כאשר הקרן תישאר קבועה. רק לאחר סיום תקופת הגרייס, תתחילו לשלם את ההחזר הרגיל שנקבע בלוח הסילוקין של המשכנתא שלכם.
הלוואת גישור היא הלוואה לטווח קצר או בינוני שנועדה לעזור לכם לגשר על פער זמני ביכולת החזר המשכנתא. למשל, עד שתמכרו את הדירה הישנה שלכם. בהלוואת גישור ניתן לשלם על הריבית בלבד של הלוואת המשכנתא, ובסוף התקופה נחזיר את הקרן המקורית שלקחנו (ובמידה והיא צמודת מדד, אז גם את המדד הנצבר).
בלוח שפיצר החזרי המשכנתא החודשיים כמעט קבועים, כך שתוכלו להיערך בהתאם עם התקציב שלכם ולדעת שתוכלו לעמוד בתשלום ההחזר
אז איזה לוח סילוקין מומלץ עבורי?
בעודכם נעזרים במדריך ללקיחת משכנתא כדי לבחור את המסלול הנכון עבורכם, חשוב גם שתכירו את היתרונות והחסרונות של כל אחד מלוחות הסילוקין שהזכרנו.
בלוח שפיצר החזרי המשכנתא החודשיים כמעט קבועים, כך שתוכלו להיערך בהתאם עם התקציב שלכם ולדעת שתוכלו לעמוד בתשלום ההחזר. בשיטת זו אנו משלמים בתחילת תקופת ההחזר יותר על הריבית ופחות על חשבון הקרן. כתוצאה מכך, החזר בשיטה זו כרוך ביותר ריבית לאורך התקופה וסך ההחזר על המשכנתא יהיה גבוה יותר. אם אתם מעדיפים יציבות בגובה ההחזר החודשי, יתכן ושיטת שפיצר מתאימה עבורכם.
בלוח הסילוקין לפי שיטת קרן שווה, ההחזרים החודשים הולכים וקטנים לאורך התקופה, מאחר ועם הזמן הקרן קטנה ואיתה הריבית. בשל כך, סך ההחזר על המשכנתא לכל אורך התקופה יהיה נמוך יותר משיטת שפיצר. החיסרון הוא שההחזר החודשי יהיה גבוה יותר בתחילת התקופה. אם תוכלו לעמוד בתשלומי החזר משכנתא גבוהים יותר בתחילת הדרך, יתכן שזו שיטה עדיפה עבורכם.
מתי עדיף להשתמש בכל שיטה?
במרבית המקרים הבנקים מחשבים את לוחות הסילוקין למשכנתא רק לפי שיטת שפיצר, אך חשוב להכיר גם את לוח הסילוקין בשיטת קרן שווה כדי לנסות ולמצוא את הלוואת המשכנתא שמתאימה עבורכם. השימוש בגרייס או בהלוואת גישור, מתאים רק בנסיבות שבהן אתם יודעים שאתם צפויים לקבל סכום כסף משמעותי ממכירת דירה ישנה, ירושה או קרן השתלמות שתהפוך לנזילה תוך כמה שנים.
בבואכם להשוות את לוחות הסילוקין של המשכנתא, כדאי לזכור שאלו מתחשבים רק בגורמים הידועים לבנק בעת מתן ההלוואה. אם המשכנתא שלכם תלויה גם בגובה הריבית במשק, שערי מט"ח או בעליית מדד המחירים במשק, גובה ההחזר החודשי ישתנה בעקבות שינויים אלה לאורך השנים. בנוסף, כל מי שלוקח משכנתא צריך גם לרכוש ביטוח משכנתא כדי להגן על עצמו מפני מצבים שעלולים למנוע ממנו להמשיך לעמוד בתשלום המשכנתא.
