בניגוד ליתרונות הברורים של לקיחת משכנתא עבור דירה ראשונה, כאשר אנו מעוניינים לקחת משכנתא עבור דירה שניה, יש פרמטרים נוספים שצריך לקחת בחשבון. לדוגמא, גובה המשכנתא שנוכל לקבל ביחס לעלות הדירה, מס הרכישה שנצטרך לשלם ומס השבח במקרה שנרצה למכור אותה. כל הנתונים האלו צריכים להיכנס למשוואה כדי שנוכל לקבל החלטה מושכלת, האם תהליך לקיחת משכנתא לדירה יד שניה הוא משתלם עבורנו או לא.
משכנתא לדירה שניה: מצב נוכחי בשוק
לאחר שנים של עליות חדות ורצופות במחירי הדיור, נראה שאין מגמה באופק שתעצור אותם מלהמשיך לעלות גם בשנים הקרובות. בנוסף, לאחר יותר מעשור של ריבית אפסית, התעוררות האינפלציה בעולם, והעלאות ריבית על-ידי הבנקים המרכזיים כמו של הבנק הפדרלי בארצות הברית, משפיעים גם על הכלכלה המקומית שלנו.
כמובן שכל העלאת ריבית של בנק ישראל משפיעה גם על ריבית המשכנתאות, והיא תייקר את ההחזר החודשי שלכם, במידה ותצטרכו לקחת עכשיו הלוואה חדשה. אז לפני שאתם רוכשים דירה נוספת, מוזמנים לקרוא את כל היתרונות והחסרונות של משכנתא לדירה שניה, כדי לעשות לכם סדר בעולם המורכב של המשכנתאות.
משכנתא לדירה שניה: המכשולים
מעבר להון העצמי שלנו, ולתשואה שנוכל לקבל מדירה שניה שמיועדת להשקעה, יש פרמטרים נוספים שצריך לקחת בחשבון:
- גובה המשכנתא: הלוואת משכנתא עבור דירה ראשונה, יכולה לנוע בין 75% מימון מערך הנכס עברו משפרי דיור, ועד 70% מערך הנכס לרוכשי דירה יחידה ראשונה. בדירה שניה לעומת זאת, ניתן לקחת משכנתא שגובהה רק עד 50% משווי הנכס, עניין שמחייב את הקונה להעמיד הון עצמי גבוה.
- הסיכוי להשכיר את הדירה: הבנקים עלולים לדרוש ריבית משכנתא גבוהה יותר, אם יעריכו כי הדירה עלולה לעמוד ריקה משוכרים במשך חלק מהזמן. אם הדירה נמצאת באזור מבוקש, לא אמורה להיות בעיה, אבל אם מדובר באזור מרוחק או באזור שעדיין לא התפתח, הדירה בהחלט עלולה להישאר ריקה עד שתמצאו שוכרים.
- מס רכישה: רוכשי דירה ראשונה נהנים מפטור מלא של מס רכישה עד סכום של 1.8 מיליון שקל. אם הדירה שאתם מעוניינים לרכוש יקרה יותר, תשלמו מס מופחת על ההפרש בין סכום זה לעלות הדירה. שתי הטבות אלו נשללו מרוכשי דירה שניה שלא למטרות שיפור דירה, הנדרשים לשלם מס רכישה של 8% מהשווי המלא של הדירה, ויכול להגיע גם ל-10% אם שווי הדירה עולה על 5.5 מיליון שקל. יוצאי דופן הם משפרי דיור, אשר זוכים לתקופת חסד של שנה וחצי, שבמהלכה אם יצליחו למכור את דירתם הקודמת, יוכלו לשלם מס רכישה מופחת, מאחר והדירה החדשה שלכם היא למעשה דירה יחידה.
- מס שבח: החוק מחייב רוכשי דירה שניה לשלם מס שבח בסך 25% מהרווח שנובע מההפרש בין עלות הדירה למחיר המכירה. במידה ואתם עומדים בקריטריונים מסוימים, יש אפשרות לקבל פטור ממס שבח, ולכן רצוי להיפגש טרם הרכישה עם יועץ משכנתאות או יועץ מס.
- גובה ההחזר: לפי הנחיות בנק ישראל, גובה ההחזר החודשי על משכנתא צריך להיות נמוך מ-30% מההכנסה הפנויה שלכם. הכנסה פנויה מוגדרת כהכנסה אישית הנשארת בידי עובד לאחר מס בניקוי התחייבויות קודמות. לדוגמה, אם הכנסתכם הפנויה עומדת על 15,000 שקל וברשותכם החזר משכנתא של 6,000 שקל בחודש על הדירה הראשונה, ההחזר החודשים שלכם עבור משכנתא לדירה שניה צריך להיות שליש מ-9,000 שקל, כלומר יוכל להיות עד 3,000 שקל בלבד.
בין אם מטעם סוכנות ביטוח העובדת עם הבנק, ובין אם מגורם מבטח אחר, הבנק יחייב אתכם לרכוש ביטוח משכנתא
משכנתא לדירה שניה: הון עצמי
בדקו מהו ההון העצמי העומד לרשותכם ואם אינו מספיק דיו, בדקו אפשרות למשכן את הדירה הראשונה שלכם, אם כבר סיימתם לשלם את המשכנתא עבורה. אפשרות פחות אטרקטיבית נוספת היא לקחת מספר הלוואות לכל מטרה מגופים חוץ בנקאיים, רק שימו לב שאינכם מתחייבים לסכומים שלא תצליחו להחזיר. אם זה המצב, ותרו על רכישת נכס זה וחפשו דירה שמתאימה ליכולת הכלכלית שלכם, גם אם יש לכם אפשרות לקבל משכנתא לדירה שניה.
משכנתא לדירה שניה: איך עושים זאת?
הצעד הראשון הוא פנייה לבנק לקבלת אישור עקרוני למשכנתא. לאחר הפנייה, הבנק יבקש מכם פרטים נוספים אודות מצבכם הכלכלי והנכס שברצונכם לרכוש. בהתאם ליכולות הכלכליות שלכם, הבנק יאשר או יסרב באופן ראשוני לבקשתכם בתוך כמה ימים.
קיבלתם אישור? ברכות. זהו הזמן להגיש בקשה מסודרת למשכנתא כולל פרטים אישיים, הכנסות המשפחה, משכנתא נוספת אם ישנה ופרטי הנכס המיועד לרכישה. לאחר כך תזומנו לפגישה בבנק, אשר במסגרתה יוצעו לכם מספר מסלולים לתשלום המשכנתא. אם הכול עבר כמו שצריך, ייחתם הסכם. זכרו שאת הכסף הבנק מעביר ישירות למוכר הדירה.
בין אם מטעם סוכנות ביטוח העובדת עם הבנק, ובין אם מגורם מבטח אחר, הבנק יחייב אתכם לרכוש ביטוח משכנתא. מטרה של ביטוח זה הוא להעניק לכם ביטוחי חיים במקרה של פטירת אחד מבני הזוג שלקח את המשכנתא. בנוסף ביטוח זה כולל גם ביטוח מבנה.
ביטוח משכנתא הוא תנאי של הבנק שנועד להבטיח את החזר ההלוואה שנלקחה במסגרת המשכנתא. מעבר לכך, ביטוח המשכנתא מעניק ביטחון ויציבות גם לנוטלי המשכנתא, במקרים של פגיעה מהותית במבנה כמו הצפה, שריפה ורעידת אדמה.
