משכנתא לזוגות צעירים הוא אירוע כלכלי מכונן שמומלץ להיערך אליו כראוי, ולכן חשוב לדעת מהם התנאים ללקיחת המשכנתא, אילו עלויות נלוות קיימות והאם יש הטבות מיוחדות שניתן לקבל במידה ומדובר ברכישה של דירה ראשונה. אז לפני שאתם ניגשים לאחד הצעדים החשובים ביותר עבור זוג צעיר, הנה מדריך קצר שיסביר לכם את כל המסלולים, התנאים והסעיפים החשובים שכדאי לקחת בחשבון לפני שלוקחים משכנתא.
אפשרויות משכנתא לזוגות צעירים
בדקו האם מגיעה לכם דירה בהנחה
עוד לפני בחירת המשכנתא, מומלץ לבדוק האם יש מסלול שדרכו תוכלו לרכוש דירה בתנאים טובים יותר. לדוגמה, תוכניות דירה בהנחה של משרד השיכון והבינוי, מציעה לזכאים מספר מסלולי דיור במחיר מופחת ותנאים משופרים במשכנתאות. אם אתם עומדים בתנאים המפורטים בתוכנית ואין דירה הרשומה על שמכם, כדאי לכם להשתתף בהגרלה המעניקה הנחה של עד 20% ממחיר הדירה או 300,000 שקלים, הנמוך מבניהם.
בנוסף בדקו אם אתם זכאים להלוואה מטעם משרד הבינוי והשיכון. מדובר בהלוואה למשכנתא בתנאים מועדפים המוענקת על-ידי המדינה לאוכלוסיות שונות כמו זוגות צעירים, רווקים מעל גיל 30, עולים חדשים ועוד. מעבר לתנאים המשופרים, הלוואת הזכאות ניתנת לפירעון מוקדם ללא עמלה, כלומר במידה וקיבלתם פתאום סכום כסף גדול כמו ירושה, תוכלו לפרוע את כל יתרת סכום המשכנתא בתשלום אחד, וזו הטבה שעשויה לחסוך לכם הרבה מאוד כסף.
הון עצמי עבור משכנתא לזוגות צעירים
כדי לקחת משכנתא בישראל נדרש להציג הון עצמי. זהו בעצם סכום כסף שאתם צריכים "להביא מהבית" כדי שהבנק יאשר לכם את ההלוואה. על פי הנחיות בנק ישראל, ההון העצמי ברכישת דירה ראשונה חייב לעמוד על לפחות 25% ממחיר הדירה. אם יש לכם אפשרות להעמיד הון עצמי גבוה יותר, עשו זאת מאחר ובנק ישראל קבע מדרגות סיכון אשר לפיהן תיקבע הריבית של המשכנתא:
- בהעמדת הון עצמי בסך 25%-40% - ריבית גבוהה.
- בהעמדת הון עצמי בסך 40%-55% - ריבית בינונית.
- בהעמדת הון עצמי בסך 55% או יותר - ריבית נמוכה.
כלומר ככל שתעמידו הון עצמי גבוה יותר, הסיכון שהבנק לוקח על עצמו יהיה קטן יותר, ולכן תוכלו לקבל הלוואת משכנתא בתנאים טובים יותר. כיצד מעמידים הון עצמי? זה הזמן לפנות לקבלת סיוע מההורים או מבני משפחה קרובים. במידה והדבר אינו מתאפשר, יש אפשרות למשוך חסכונות, לקחת הלוואה מהבנק, או לחלופין לקחת הלוואה חוץ בנקאית.
מסלולי משכנתא לזוגות צעירים
כל משכנתא היא הלוואה שמורכבת משני חלקים:
- קרן - סכום הכסף שלוויתם.
- ריבית - המחיר עבור הכסף שלוויתם.
במילים אחרות, הבנקים המלווים לא מעמידים משכנתאות מטוב לב, אלא מרצון להרוויח כסף מריבית או הצמדה. הם מעמידים לבחירתכם מספר מסלולים שמהם תידרשו לבנות תמהיל משכנתא. בין המסלולים הפופולריים ניתן למצוא:
- ריבית משכנתא על בסיס ריבית הפריים של בנק ישראל.
- ריבית קבועה צמודה או לא צמודה למדד.
- ריבית משתנה צמודה או לא צמודה למדד.
- משכנתא צמודה לדולר.
תמהיל המשכנתא ייקבע על פי מגבלות בנק ישראל, כמו גם הערכה איזה מסלול ישתלם יותר לטווח הקרוב והרחוק. לדוגמא, במשך יותר מעשור מסלולי הריבית המשתנה והצמודה למדד זכו לפופולריות גדולה, מאחר והריבית הייתה כמעט אפסית והמדד כמעט ולא עלה. עם התעוררות האינפלציה והעלאות הריביות בכל העולם, כולל בישראל, בשנת 2022 השתנו העדפות המסלולים של נוטלי המשכנתאות.
אם אתם לא מעוניינים להתמודד עם שאלת המסלולים הכדאיים, מומלץ להצטייד ביועץ משכנתא שיוכל לכוון ולסייע לכם במשא ומתן על תנאי המשכנתא מול הבנק. רק שימו לב שהיועץ שלכם אינו מגיע מתוך הבנק שאמור להעניק לכם את המשכנתא.
מנגנון החזרים
בהלוואת משכנתא מתמקדים לרוב בגובה הריבית, אבל בחירה נכונה של מנגנון ההחזרים חשובה לא פחות, שכן מספר ההחזרים החודשיים וגובה כל אחד יקבעו מה יהיה משך ההלוואה כולה. בנק ישראל מגביל את הבנקים לזמן מירבי של 30 שנה למשכנתא, כלומר עד 360 החזרים חודשיים. כמובן שככל שהמשכנתא נפרסת על פני זמן רב יותר, התנאים שלה יהיו פחות טובים כיוון שהסיכון שהגוף המלווה לוקח גדול יותר.
עם זאת, ברור כי אינכם יכולים לסיים לשלם את הלוואת המשכנתא תוך חמש שנים, וכי מוטב ליצור מנגנון החזרים שבו תחזירו מדי חודש סכומים שתוכלו לעמוד בהם. גם בהקשר הזה בנק ישראל בא לקראת הלווים והבנקים, וקבע איסור על החזר משכנתא חודשי הגבוה מ-50% מההכנסה החודשית של רוכשי הדירה. הוא גם קבע כי החזר בגובה 40%-50% מההכנסה החודשית יכתיב הלוואה בסיכון גבוה ובריביות גבוהות, ולכן כלל האצבע להחזרים חודשיים נכונים נקבע על 25%-30% מההכנסה החודשית.
פרמטר חשוב נוסף במנגנון ההחזרים הוא בחירה באחד משני לוחות הסילוקין לתשלום ההחזרים:
- לוח שפיצר
- לוח קרן שווה.
לוח שפיצר הוא הנפוץ יותר, כאשר באמצעותו התשלומים החודשיים יהיו קבועים. עד אמצע תקופה ההלוואה רוב ההחזר החודשי ישולם מהריבית על המשכנתא ולא מהקרן, ולאחר מכן נשלם בעיקר על הקרן ופחות על הריבית.
למרות היתרון הברור של תשלום קבוע, החזר על פי לוח שפיצר יגרום בדרך כלל לשלם יותר ריבית על המשכנתא, והוא לא משתלם אם תרצו לבצע פירעון מוקדם של ההלוואה. הסיבה היא שמאחר ובתקופה הראשונה רוב התשלום כיסה בעיקר את הריבית, כאשר סכום המשכנתא שלכם כמעט ולא השתנה.
בשיטת תשלומים קרן שווה, ההחזרים החודשיים משתנים לאורך תקופת ההלוואה, כלומר הם יהיו גבוהים בתחילתה וירדו ככל שההלוואה תתקרב לסיומה. בשיטה זו תשלמו מדי חודש סכום קבוע על רכיב הקרן בהלוואה, וסכום משתנה בהתאם לשיעור הריבית.
בשיטת קרן שווה קצב סילוק הקרן של ההלוואה מהיר יותר ותשלמו פחות ריבית. לצד זאת, כדאי לדעת שיש בנקים שכלל לא מציעים את שיטת התשלום קרן שווה, מה גם שלא כל הלקוחות מסוגלים להתחיל להחזיר את המשכנתא שנטלו בתשלומים גבוהים.
ההוצאות הנלוות בלקיחת משכנתא עלולות להגיע לעשרות אלפי שקלים, וחייבות להילקח בחשבון עוד בשלב ההיערכות לבקשת המשכנתא.
הוצאות נלוות למשכנתא
משכנתא היא הלוואה משמעותית שעלותה הממוצעת היא כמעט מיליון שקלים הפרוסים על פני כמעט 23 שנה. לווים רבים נוטים לזלזל בהוצאות הנלוות או פשוט לשכוח מקיומן, אולם זו כמובן טעות גדולה. ההוצאות הנלוות בלקיחת משכנתא עלולות להגיע לעשרות אלפי שקלים, וחייבות להילקח בחשבון עוד בשלב ההיערכות לבקשת המשכנתא.
להלן ההוצאות הנלוות:
- שכר טרחת עורך דין מלווה.
- תשלום לשמאי נדל"ן המעריך את ערך הדירה הנרכשת או הנמכרת.
- תשלום לנוטריון.
- פתיחת תיק משכנתא: 0.25% מגובה ההלוואה ולא פחות מ-500 שקל.
- עמלת רישום בטאבו.
- מס רכישה: 1% משווי הדירה.
- תשלום על רישום המשכנתא במאגר רשם המשכונות.
- תשלום למתווך דירות במידה ומדובר בדירה יד שנייה (עד 2% ממחיר הדירה).
- קניית רהיטים ומכשירי חשמל לדירה.
- הוצאות שיפוץ במידה ומדובר בדירה יד שנייה.
לכל התשלומים הללו יש להוסיף עלות שנתית של ביטוח משכנתא שהבנק מחייב, מתוך מטרה להבטיח את החזר ההלוואה במקרה של אסון, וכולל ביטוח חיים לשני בני הזוג וביטוח מבנה. כמובן שלאלו מומלץ להוסיף גם ביטוח תכולה במסגרת ביטוח דירה, לכיסוי נזקים עתידיים שעשויים להיגרם לרכוש בה.
