בניגוד לתהליך קניית דירת יד שנייה, שבו אנחנו יכולים ממש לראות את הנכס, תהליך קניית דירה מקבלן הוא קצת יותר מורכב. מאחר ואנחנו רוכשים דירה רק על הנייר, יש עוד כמה שלבים שחשוב לבדוק לפני שחותמים על חוזה לרכישת דירה חדשה. אז קבלו את המדריך שיעזור לכם לדעת על מה אפשר לוותר, ועל מה לא כדאי להתפשר.
יתרונות וחסרונות של קניית דירה מקבלן
בקניית דירה מקבלן, אתם קודם כל מקבלים נכס שכל התשתיות בו חדשות ומתקדמות, כך שאתם יכולים להיות שקטים לגבי הוצאות התחזוקה השוטפת בשנים הקרובות. בנוסף, את הדירה תוכלו לעצב לפי הטעם והצרכים שלכם. דירות חדשות הן ברוב המקרים חלק מפרויקטים טריים, כך שגם אזור המגורים שלכם ייהנה מחניה מרווחת, שטחים ירוקים, גנים ציבוריים, מוסדות חינוך, שטחי מסחר ושירותים מתקדמים.
החסרונות של דירה חדשה, הם שעבור כל שינוי שתבקשו לבצע מעבר לתוכנית המקורית, תדרשו לשלם בנפרד. הוצאות נוספות הן מס רכישה, תשלום לעורך דין, לקיחת משכנתא, רכישת ביטוח דירה ועלייה במדד תשומות הבנייה. בנוסף, רוכשים של דירות חדשות נמצאים במצב של אי-ודאות לגבי המועד המדויק שבו הם יוכלו להיכנס לדירה , וגם זה במידה ואין עיכובים נוספים בבנייה.
קניית דירה מקבלן: מה חשוב לבדוק?
בדקו האם הבנייה מתבצעת כחוק
בדקו האם קיים באתר הבניה משרד מכירות וחפשו מידע על היזם, קבלן הבנייה והאדריכל. בדקו שהקבלן רשום בפנקס הקבלנים, וחפשו באינטרנט פרויקטים נוספים שהוא ביצע. נסו לאתר דיירים שגרים שם, כדי להבין האם הם מרוצים מאיכות הבנייה ורמת השירות שהוא סיפק.
בנוסף, עליכם לוודא שלקבלן יש בעלות או זכות חכירה לזמן ארוך על הקרקע, שלא רשומים על שמה עיקולים, שעבודים או בעלים אחרים (את נוסח הרישום בטאבו תמצאו בלשכת רישום המקרקעין). לבסוף, מצאו היתר בנייה המפרט גוש, חלקה, תת-חלקה ובניין. באתר משרד הבינוי והשיכון תמצאו המלצות נוספות שכדאי לקח בחשבון, לפני החתימה על זיכרון דברים או חוזה המכירה.
אל תתפשרו על איכות החיים והסביבה
לסביבת המגורים יש השפעה על איכות החיים לא פחות ממספר כיווני האוויר בדירה החדשה. לכן, מומלץ להקדיש זמן לסיור באזור אליו אתם שוקלים לעבור, כדי לדעת האם יש בו מענה לצרכים שלכם. מומלץ לבצע את הסיור מספר פעמים בשעות שונות, כדי להבין כמה הוא רועש ביום, כמה בלילה, כמה הכבישים עמוסים בבוקר וכד'.
לא רוצים להתעורר בוקר אחד ולגלות שורה של מנופים מול החלון? בררו מול הוועדה המקומית לתכנון ובניה, האם ישנן תוכניות קיימות לבנייה עתידית או עבודות תשתית יזומות באזור שלכם.
לגבי הדירה עצמה, בדקו כמה כיווני אוויר יש בה, כיצד מחולקים החללים ומה צפויה להיות העלות במידה ותרצו לבצע שינויים נוספים לפני המסירה. מעוניינים בדירה עם גינה או גג? בדקו כי אין בשטחים הצמודים מתקנים דוגמת צנרת או דודים הנמצאים בבעלותם של דיירים אחרים.
חתמו רק על חוזה שמקיים את כל הסעיפים
לאחר שמצאתם את הדירה הנכספת, תתבקשו לחתום על טופס בקשה לרכישת הדירה, ולהעמיד פיקדון כספי שייחשב לחלק מהתשלום הראשון במעמד החתימה הסופי. שימו לב שטופס זה כולל התייחסות מפורשת למקרים שבהם התגלו חילוקי דעות משפטיים, מידע נוסף שהתקבל ולא היה קיים במועד החתימה או מטעמים אחרים, ובפרק זמן מוגדר מראש. במידה וכל אלו מצוינים בחוזה, תהיה לכם אפשרות חזרה מהבקשה באופן שיכלול השבת כספי הפיקדון.
לפני שאתם חותמים על החוזה, מומלץ לעבור עליו בצורה מעמיקה אצל עורך הדין שלכם, כדי לוודא כי כל הסעיפים שסיכמתם עליהם אכן מופיעים בו. החוזה חייב לכלול מפרט טכני מלא של תאריכי יעד לביצוע, חומרים, מחירים ועלויות. יש להימנע מהסכמה לקיומם של מושגים מעורפלים, שניתן לפרשם בכמה דרכים.
בחוזה צריכים להופיע גם מחיר הדירה הסופי, כולל מע״מ וההוצאות הנלוות כמו שטח הנטו של הדירה. בנוסף, תאריך סופי לרישום בטאבו, מועד מסירה בצירוף טווח חריגה, וגובה הפיצוי בעת איחור במסירה החורג מהטווח. לבסוף, מפרט טכני ותרשים – מה בונים, באיזה חומרים משתמשים ומהי רמת הגימור.
דירה חדשה מקבלן עושה רושם נהדר בפעם הראשונה שרואים אותה, אבל בסמוך לשלב קבלת המפתח, חשוב לבצע בדק בית מקצועי
חתמו רק על חוזה שמפרט את היקף הרכוש המשותף
כשאתם רוכשים דירה מקבלן בבניין משותף, אתם משלמים גם עבור זכויות השימוש ברכוש המשותף, כלומר המעליות, הגינה, לובי הבניין, החניה או הגג. חוזה המכירה צריך לפרט את היקף הרכוש המשותף שהוצמד לדירה, כמו גם מידע לגבי השארת זכויות שימוש או בניה בשטחים המשותפים. שימו לב, קבלן שאין בבעלותו דירה בנכס, אינו רשאי להחזיק ברכוש המשותף, במקרים בהם נרשם הבניין כבית משותף.
בצעו בדק בית מקצועי
דירה חדשה מקבלן עושה רושם נהדר בפעם הראשונה שרואים אותה, אבל בסמוך לשלב קבלת המפתח, חשוב לבצע בדק בית מקצועי. על פי החוק הישראלי, רוכשי דירה מקבלן נהנים משתי תקופות אחריות בהן הקבלן אחראי לתיקוני בנייה, תקופת הבדק ותקופת האחריות.
בשני המקרים חובה על הקבלן לתקן את הליקויים, אך חובת ההוכחה משתנה. אם הקבלן טוען כי הליקויים נוצרו באשמת הדיירים בתקופת הבדק, חובת ההוכחה עליו. לעומת זאת, חובת ההוכחה במקרה שליקויים שהתגלו בתקופת האחריות, נופלת על הדיירים.
תהליך בדק הבית כולל סקירה מקצועית של מהנדס בניין מורשה. הוא בודק שהתוכניות האדריכליות המקוריות בוצעו כראוי, ושהמבנה ושלד הדירה תקינים. בנוסף, הוא מוודא שמערכת האינסטלציה, החשמל והגז תקינות. כמו כן, שעבודות האיטום נעשתה כמו שצריך ושרמת זיהום האוויר בבית עומדת בתקנים הנדרשים.
חשוב לדעת כי לא כל שנות הבדק שוות באורכן. למשל עבור ליקויים בצנרת והמרזבים יש ארבע שנות בדק, ואילו לקילופים ונזקים בולטים בקירות החיצוניים, יש שבע שנות בדק. בנוסף לשנות הבדק, יש שלוש שנות אחריות נוספות של הקבלן.
