קניתם או קיבלתם דירה וכעת אתם מוכרים אותה ברווח על מחיר הקנייה? מדינת ישראל מברכת אתכם ורוצה להשתתף גם היא בחגיגה. כך נולד מס שבח, שהוא למעשה מס המוטל על השבחת הדירה. שיעור המס הוא 25% מהסך הכולל של השבחת הנכס נטו, בהצמדה למדד ולאחר קיזוז הוצאות.
כך לדוגמה, מי שרכש דירה ב-1.5 מיליון שקלים, ומכר אותה ב-2.1 מיליון, לאחר הוצאות כגון שיפוצים, תיקונים ותשלום לעו"ד בסך 100 אלף שקל - רושם "השבחה" של 500 אלף שקלים. מתוכם, עליו לשלם למדינה 125 אלף שקלים כמס שבח.
בעבר ניתנו פטורים כמעט גורפים ממס שבח לאחר מכירת דירה, כך שרוב המוכרים לא נדרשו לשלם אותו. כך למשל, מי שמכר דירה שקיבל בירושה נהנה מפטור מלא ממס שבח, וכך גם מי שמכר רק דירה אחת בתקופה של ארבע שנים, גם אם בתקופה זו היו בבעלותו מספר דירות. כל עוד הקפיד למכור אותן במרווחים של ארבע שנים ויותר, המס לא חל עליו. ואולם בשנים האחרונות השתנו הכללים, כאשר בשנת 2014 יצאה לדרך רפורמה במס השבח שהרחיבה משמעותית את מעגל המשלמים.
מה השתנה ברפורמת מס שבח?
הרפורמה כללה תקנות חדשות שמצמצמות משמעותית את היקף הפטור. כך למשל, מי שמוכר את דירתו היחידה ואין בבעלותו דירה נוספת, יכול לקבל את הפטור רק אם החזיק בדירה במשך שנה וחצי לפחות (18 חודשים). מי שבבעלותו מספר דירות, והוא מוכר אחת או יותר, יידרש לשלם מס שבח גם אם לא ימכור יותר מדירה אחת בתקופה בת 4 שנים.
עבור מי שמחזיק יותר מדירה אחת, מס השבח מחושב באמצעות "חישוב ליניארי", כלומר המס יחול רק על הרווח היחסי בדירה משנת 2014 שבה נכנסה הרפורמה לתוקף, ועד למועד המכירה. ניקח לדוגמה אישה שברשותה שתי דירות. אחת מהן נרכשה בשנת 2008 בסכום של מיליון שקלים, ונמכרה בשנת 2022 בסכום של 2.4 מיליון שקלים.
על מנת לחשב את היקף מס השבח שעליה לשלם, נמצא את עליית הערך הכוללת של הדירה בין השנים 2008 ל-2022, כלומר 1.4 מיליון שקל, שהם בממוצע עלייה של 100 אלף שקל בשנה. השנים הרלוונטיות למס השבח הן 2014 עד 2022, כלומר שמונה שנים כפול 100 אלף שקל לשנה הם 800 אלף שקל. עכשיו ניקח 25% מסכום זה ונקבל 200 אלף שקל - זה הסכום שתידרש בעלת הדירה לשלם, לפני קיזוז הוצאות.
אילו הוצאות ניתן לקזז ממס שבח?
מדובר בשורה ארוכה של הוצאות שתרמו להשבחת הדירה והעלאת הערך שלה. כך למשל יכולות הוצאות אלה לכלול תשלום עמלת תיווך בגובה של עד 2% ממחיר הדירה, שיפוצים ותיקונים שבוצעו בדירה, תשלום לעו"ד שליווה את עסקת המכירה, אגרות, מיסים, ריבית משכנתא ועוד.
בעלי דירה יודעים כי הם חשופים גם להוצאות בלתי צפויות בעקבות מפגעי רטיבות בדירה או בבניין, נזקי טבע הפוגעים בדירה ועוד. עם זאת, ניתן להיערך להוצאות מסוג זה באמצעות ביטוח דירה. ברכישת ביטוח דירה ניתן לבחור ביטוח מבנה הכולל כיסויים לשורה של נזקים שיכולים להיגרם למבנה כמו נזקי מים, אש, רעידות אדמה, נזקים בצנרת ועוד ועוד.
יש לשים לב כי פטור על דירה יחידה מיועד למי שלא החזיק דירה נוספת במועד המכירה
מס שבח לדירה יחידה – באילו מקרים?
חוק מס שבח כולל התייחסות ל"דירת מגורים מזכה" שמעניקה פטור ממס שבח. זוהי דירה מוגמרת, כלומר שבנייתה הושלמה, והיא נמצאת בבעלות או בחכירה של המוכר ו/או משפחתו בפרק זמן של 25 שנה או יותר. על פי חוק מס שבח, כדי להיות מוגדרת "דירת מגורים מזכה", היא צריכה להיות דירה שבארבע השנים לפני מכירתה, או 80% מהתקופה המחושבת במס שבח, שימשה למגורים בלפחות 50% משטחה. בנוסף על כך, גם גני ילדים ובתי כנסת יכולים להיות מוגדרים "דירת מגורים מזכה".
לפטור זה יש תקרה על דירות שמחירן עד 4.603 מיליון שקל (נכון לשנת 2022). במכירת דירה שמחירה גבוה יותר, יש לשלם מס על החלק היחסי שמעל לסכום זה. יש לשים לב כי פטור על דירה יחידה מיועד למי שלא החזיק דירה נוספת במועד המכירה. עם זאת, לעתים ניתן לקבל פטור גם במקרה של בעלות בדירה נוספת, חלקית או מלאה.
באילו מקרים ניתן לקבל פטור מלא או חלקי ממס שבח?
כאשר מוכרים דירה שהתקבלה בירושה, ניתן לקבל פטור ממס שבח אם עומדים במספר תנאים. ראשית, מוכר הדירה צריך להיות צאצא ישיר, בן זוגו, או בן זוגו של צאצא ישיר של המוריש. בנוסף, הנכס הינו דירת המגורים היחידה של המוריש כאשר נפטר. כלומר, אם היה מוכר את הדירה בעצמו, היה מקבל פטור ממס שבח. יש לשים לב כי אם הדירה שהתקבלה בירושה כוללת חפצי ערך, ניתן לרכוש עבורם ביטוח תכולה המקנה הגנה מפני נזק.
במקרה של העברת דירה ללא תמורה בין בני משפחה, הפטור ממס שבח הוא חלקי בלבד, כאשר מקבל הדירה נדרש לשלם שליש משיעור המס הרלוונטי. במקרה של העברת דירה בין אחים, הפטור יינתן רק אם אחד מהם קיבל את הדירה בירושה מההורים.
במכירה של שתי דירות, אדם שהוא תושב ישראל יכול לקבל פטור ממס שבח אם הוא רוכש תמורתן דירה אחת בלבד. במקרה זה, שווי שתי הדירות יחד לא יעלה על סכום של 2.022 מיליון שקל. אם שווי שתי הדירות יחד הוא עד 3.362 מיליון שקל, ניתן לקבל פטור חלקי.
כדי להבטיח שתמורת המכירה אכן נוצלה לרכישת דירה חדשה, השווי שלה צריך להיות לפחות 75% משווי שתי הדירות שנמכרו. על מנת ליהנות מהפטור, יש למכור את שתי הדירות בטווח של 12 חודשים, ואת הדירה החדשה לא יאוחר מ-12 חודשים לאחר מכירת הדירה השנייה.
