בין אם מדובר בדירה קטנה או גדולה, חדשה או יד שנייה, רכישת נכס היא משימה מורכבת, המחייבת את הרוכשים להכיר ולהבין במספר נושאים חדשים ומאתגרים. אחת מהשאלות הקבועות שעולות בדרך לדירה חדשה, היא מהי הדרך הטובה ביותר לקחת הלוואה, כדי שתוכלו לממן את הנכס הנרכש.
התסריט הראשון הוא במידה ואין בבעלותנו דירה, במקרה כזה נצטרך לגייס סכום ראשוני מההון העצמי, ואת היתר בהלוואת משכנתא שנקבל מהבנק. את החזר ההלוואה נפרוס לטווח ארוך, לצד תשלום על ביטוח משכנתא הנלווה אליה. התסריט השני הוא במידה ויש כבר דירה בבעלותנו, במקרה כזה נעמיד אותה למכירה, ובמקביל נחפש דירה חדשה במטרה לממן אותה באמצעות הכסף שנקבל מהמכירה.
העניין הוא שלפעמים נמצא דירה שאנו מעוניינים לרכוש לפני שהצלחנו למכור את הדירה הקיימת שלנו. איך במקרה כזה נצליח בכל זאת לממן את הרכישה? בדיוק עבור המקרים האלו נוצרה הלוואת גישור. המטרה שלה היא לספק לנו מימון ביניים, עד שנצליח למכור את הדירה שלנו. למעשה, הלוואת גישור מבוססת על עיקרון פשוט: קבלו עכשיו את כל המימון, והחזירו אותו בתום תקופת ההלוואה.
סוגי הלוואות גישור
ישנם שלושה סוגים עיקריים של הלוואות גישור:
- הלוואת גרייס: הלוואה שבה ניתנת ללווה תקופת חסד ידועה מראש, שרק אחריה יתחיל לשלם את ההחזרים החודשיים. כך לדוגמה, במידה ולקחתם הלוואה לתקופה של שנתיים, הכסף יכנס לחשבון הבנק שלכם, אך תתחילו להחזיר את החוב רק חצי שנה לאחר מכן.
- הלוואת בלון מלאה: בהלוואת זו מחזירים את כל סכום הקרן והריבית בתום תקופת ההלוואה – הלוואת בלון מלא היא די נדירה.
- הלוואת בלון חלקית (בוליט): בהלוואה זו מחזירים כל חודש את הריבית בלבד, ואת כל הקרן בסוף תקופת ההלוואה – הלוואת בלון חלקית היא המועדפת על ידי הבנקים.
חשוב לציין בהקשר הזה כי הלוואות בלון מגיעות עם תו מחיר - ההלוואה צוברת את ההצמדה והשינוי במדד במשך התקופה, כך שבמועד התשלום נשלם יותר מהסכום שלווינו. במקרה של הלוואת בלון מלאה, להצמדה או למדד מתווספת גם ריבית.
הלוואת גישור היא פתרון טוב רק במצבים שבהם אתם יודעים כי בתום התקופה, יהיה בידכם סכום כסף גדול כדי לפרוע את כל הקרן בתשלום אחד
הלוואת גישור: מתי זה כדאי?
חשוב להיות מודעים לכך שהלוואת גישור היא פתרון טוב רק במצבים שבהם אתם יודעים כי בתום התקופה, יהיה בידכם סכום כסף גדול כדי לפרוע את כל הקרן בתשלום אחד. אם לחלופין אינכם בטוחים שתצליחו למכור את הדירה הקיימת שלכם תוך שנה, מומלץ שלא תיקחו הלוואת גישור לשנה, כדי שלא תסתבכו עם ריביות פיגורים שיכניסו אתכם לסחרור פיננסי שתתקשו לצאת ממנו. ניתן לקחת הלוואות גישור לטווח של עד 3 שנים, בהנחה שבפרק זמן זה תצליחו למצוא רוכשים לדירה שברשותכם.
אפשרות נוספת היא לקחת הלוואת גישור כחלק מתמהיל המשכנתא שלכם. במקרה זה, ההלוואה תהיה כפופה למגבלות מימון רגולטוריות: עד 50% מערך דירתכם הנוכחית ועד 70% מזה של זו החדשה שבכוונתם לרכוש. כל זאת, בהתאם למגבלות המימון החלות על בעלי יותר מדירה אחת ורוכשי דירה חלופית.
לדוגמא, בהנחה ויש לכם דירה ללא משכנתא השווה מיליון שקלים, ואתם מעוניינים לרכוש דירה חדשה בשווי 2 מיליון שקלים, תוכלו לקבל הלוואת גישור, ולהשלים את היתרה בהלוואת משכנתא רגילה. בהנחה ותצליחו למכור את הדירה הישנה במיליון שקל או יותר – זהו בהחלט מסלול נוח.
הלוואת גישור: פריים או ריבית קבועה לא צמודה?
הלוואות גישור ניתנות כמעט תמיד כהלוואות בלון חלקיות, שבהן מחזירים הלווים את הריבית במהלך תקופת ההלוואה, ואת כל סכום הקרן בתשלום אחד בסיומה. ההלוואות מוצעות בכמה מסלולי ריבית, כאשר חשוב לבחור מבניהם את המתאים ביותר. במקרה הזה רצוי להיעזר במומחים מקצועיים שידעו לייעץ לכם מהו המסלול הנכון ביותר.
להלן מסלולי הריבית העיקריים לבחירתכם:
- הלוואת גישור בריבית פריים: ריבית הפריים של בנק ישראל מהווה את הבסיס לכל הלוואות הבנקים, היא מורכבת משיעור הריבית במשק בתוספת 1.5%. מאחר והריבית במשק הישראלי כמעט אפסית כבר יותר מעשור, מדובר במסלול אטרקטיבי למדי. עם זאת, בשלב שבו תחל הריבית במשק להעלות, עשויים הלווים במסלול זה להיפגע.
- הלוואת גישור בריבית קבועה ולא צמודה: מסלול בריבית קבועה אשר אינו מושפע מעליית המדד או הצמדה אחרת. לצד זאת, הריבית המוצעת במסלול זה גבוהה יותר.
- הלוואת גישור בריבית קבועה וצמודה: מסלול בסיכון גבוה יותר עקב החשיפה לעליית מדד המחירים לצרכן. יחד עם זאת, הריבית במסלול זה נמוכה יותר.
ניתן לשלב בין המסלולים בהתאם למגבלות הרגולטוריות שקבע בנק ישראל להלוואת גישור.
